Il n’y a pas un bon quartier pour investir à Marrakech, il y a un bon quartier par stratégie. Pour du rendement locatif régulier, Semlalia et l’Agdal offrent les meilleurs ratios grâce à des tickets d’entrée de 28 000 à 32 000 €. Pour de la plus-value, la médina restaurée et la Palmeraie progressent de 3 à 6 % en 2026. Pour du revenu saisonnier, la médina et la Palmeraie dominent, au prix d’une gestion active.
La location longue durée rapporte entre 4 et 6 % brut à Marrakech. À ce niveau, ce qui compte est le prix d’achat, pas le prestige. Semlalia (800 à 1 100 €/m², entrée à 28 000 €) et l’Agdal (800 à 1 450 €/m², entrée à 32 000 €) sont les deux quartiers où le loyer rapporté au prix reste le plus favorable, avec une demande locative constante venue des salariés, des étudiants et des expatriés. Guéliz coûte plus cher mais se revend plus vite : c’est le compromis liquidité.
La progression 2026 se concentre sur deux produits rares : le riad restauré en médina et la villa de la Palmeraie, portés par la demande européenne et l’anticipation de la Coupe du monde 2030. En médina, la création de valeur vient de la rénovation elle-même : l’écart entre un riad brut et un riad livré représente souvent le tiers du prix. C’est un investissement de travaux autant que d’immobilier.
La courte durée affiche 6 à 10 % brut, davantage sur un riad bien situé et bien tenu. Mais ce chiffre est brut : charges, taxe de séjour, gestion, périodes creuses et travaux d’entretien retirent en pratique 1,5 à 2 points. Et l’exploitation touristique suppose des déclarations et des autorisations. Nous détaillons tout cela dans notre rubrique louer et investir à Marrakech.
À moins de cinq ans, les frais d’acquisition et la fiscalité de revente absorbent une bonne partie du gain : mieux vaut viser le rendement. Au-delà de dix ans, la rareté du produit prime et la médina ou la Palmeraie prennent l’avantage. Entre les deux, un appartement à Guéliz reste l’arbitrage le plus sûr.
Dernière mise à jour : juillet 2026.