Étape par étape
Comment se déroule un achat immobilier à Marrakech ?
Avant de vous engager, faites vérifier le dossier du bien, votre financement et les conditions de la vente. Le calendrier dépend des pièces disponibles et des démarches requises ; convenez-en avec le notaire.
01
Recherche & visites
Précisez votre budget et vos critères, puis organisez les visites. Demandez les documents disponibles et une visite technique adaptée au bien ; une visite vidéo ne remplace pas tous les contrôles.
02
Offre & négociation
Formalisez le prix proposé et les conditions. Avant tout acompte, faites préciser par écrit son destinataire, sa conservation et les conditions de restitution. Aucun pourcentage universel ne s’applique à tous les dossiers.
03
Compromis de vente
Faites rédiger ou vérifier l’avant-contrat par le professionnel chargé de la vente : prix, conditions suspensives, pièces attendues et échéances. Confirmez les modalités de dépôt des fonds avant tout virement.
04
Vérifications juridiques
Demandez un certificat de propriété récent, la vérification de l’identité et des pouvoirs du vendeur, des charges inscrites, des autorisations et de l’usage prévu. Si des fonds viennent de l’étranger, préparez aussi les justificatifs bancaires.
05
Acte définitif & paiement
Avant de signer, validez l’acte, le décompte des frais et les conditions de paiement. Le professionnel chargé du dossier précise les formalités d’enregistrement et d’inscription à la Conservation foncière.
06
Remise des clés
Convenez par écrit de la remise des clés et des documents. Après les formalités, obtenez un certificat de propriété actualisé et conservez le dossier complet de la transaction.
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Maroc ?
Un acquéreur étranger peut envisager un achat au Maroc. Avant de signer, faites confirmer l’éligibilité de l’acquisition, le statut du terrain et les autorisations nécessaires pour le bien précis et votre projet.
Terrain agricole ou hors périmètre urbain
Ne traitez pas une attestation de vocation non agricole comme une autorisation universelle d’achat. Faites examiner le statut foncier et urbanistique par le notaire et les autorités compétentes avant tout engagement. Le délai dépend du dossier.
Revente, succession et mise en location
Ces projets demandent des vérifications distinctes : fiscalité de la revente, loi successorale applicable, bail et règlement de copropriété. Un hébergement touristique exige notamment de vérifier les autorisations et le classement applicables.
Acheter au Maroc quand on est MRE
Préparez votre dossier d’identité, les justificatifs de financement et, si nécessaire, une procuration dont la forme et l’étendue sont validées par le notaire. Le financement bancaire dépend de l’acceptation de la banque.
Fonds venant de l’étranger : conserver les justificatifs
Selon l’Office des Changes, les investisseurs étrangers, y compris les MRE, n’ont pas d’obligation de déclaration de réalisation de l’investissement à l’Office. Ils doivent conserver les justificatifs de règlement. Le régime de convertibilité dépend notamment du financement en devises ; faites confirmer le circuit bancaire et les pièces nécessaires avant le virement.
Comment sécuriser votre achat immobilier au Maroc ?
Un titre foncier ne dispense pas d’examiner les inscriptions actuelles, les droits du vendeur et la conformité du projet. Distinguez un bien déjà immatriculé d’un bien dont l’immatriculation est encore en cours.
- Demandez un certificat de propriété récent et l’examen des charges, hypothèques, servitudes et autorisations pertinentes.
- Faites préciser dans l’acte les conditions de dépôt, de libération et de restitution des fonds ; vérifiez les coordonnées bancaires directement auprès du professionnel.
- Demandez les pièces justifiant les informations de l’annonce : un badge commercial ne remplace pas les vérifications juridiques et techniques.
Quels frais prévoir en plus du prix du bien ?
Demandez un décompte écrit en dirhams, adapté au bien et à l’acte. Un pourcentage global ne couvre pas tous les cas, notamment les terrains, financements, commissions d’agence et opérations nécessitant des formalités supplémentaires.
Votre liste de frais à faire chiffrer
- Enregistrement : le CGI 2026 prévoit notamment 4 % pour l’acquisition de locaux construits (article 133-I-F). Ce taux n’est pas universel ; faites qualifier l’opération par le notaire.
- Conservation foncière : le tarif ANCFCC de la cession totale indique 1,5 % et 100 DH par propriété, avec un minimum de 500 DH. D’autres formalités peuvent ajouter des frais.
- Honoraires du notaire et TVA : demandez les montants hors taxe, la TVA applicable et le total toutes taxes comprises sur le devis.
- Ajoutez, selon le dossier : frais bancaires et d’hypothèque, certificats, traductions, procuration et commission d’agence convenue. Identifiez les montants déjà inclus pour éviter les doublons.
Comparez tous les montants dans la même monnaie et demandez un devis daté précisant les frais inclus et exclus.
Quels impôts un propriétaire doit-il vérifier ?
La fiscalité dépend de l’usage du bien, de votre résidence fiscale et de la transaction. Faites établir les montants applicables et les obligations déclaratives avant de comparer un rendement ou de préparer une revente.
- Détention : taxe d’habitation et taxe de services communaux, avec vérification de la base, de la localisation et des abattements ou exonérations éventuels.
- Location : faites déterminer le régime des revenus fonciers, les retenues éventuelles et les déclarations selon votre situation et le locataire.
- Revente : le calcul de l’impôt sur le profit immobilier comprend les règles de détermination du profit et, selon le cas, un minimum d’imposition. Ne confondez pas le prix de vente et la plus-value.
Résidence principale : attention aux conditions
Le CGI 2026 retient notamment une occupation à titre d’habitation principale d’au moins cinq ans (article 63-II-B), sous conditions. Le seuil de 4 millions de dirhams vise le prix de cession, pas la plus-value ; au-delà, un minimum de 3 % peut concerner la fraction du prix dépassant ce seuil (article 144-II-2). Faites confirmer votre éligibilité et le calcul.
Sources et actualisation
Vérifié le 11 octobre 2026. Informations générales : le notaire et, si nécessaire, le conseil fiscal doivent valider leur application à votre dossier.
Notre accompagnement
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Acheter à distance, dans un autre pays, peut sembler complexe. C'est pourquoi nous avons construit un accompagnement complet, de la première recherche à la remise des clés — et au-delà.
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Recherche personnalisée
Un conseiller dédié sélectionne les biens correspondant à vos critères, organise les visites (en personne ou en vidéo) et vous envoie des rapports détaillés.
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Nous négocions le meilleur prix, coordonnons l'audit technique du bien et vérifions le dossier juridique avant le compromis.
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Suivi notarial
Nous travaillons avec des notaires partenaires spécialisés dans les transactions internationales. Vous êtes informé à chaque étape, dans votre langue.
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