À Marrakech en 2026, le mètre carré va d’environ 800 € dans les quartiers résidentiels périphériques à 3 450 € dans la Palmeraie, soit une amplitude de 6 000 à 28 000 dirhams selon le quartier, le standing et l’état du bien. Un appartement dans un quartier central se négocie autour de 14 000 à 22 000 MAD le m² ; une villa avec piscine et jardin, entre 22 000 et 38 000 MAD le m².
Marrakech n’est pas un marché mais deux. Un segment résidentiel local, porté par la classe moyenne marocaine dans les quartiers périphériques, où le m² reste sous 1 500 €. Et un segment haut de gamme international — Européens, MRE, clientèle du Golfe et d’Amérique du Nord — qui tire la Palmeraie, l’Hivernage et les riads restaurés de la médina. Les deux se croisent rarement : un même budget n’achète pas les mêmes mètres carrés selon celui que vous visez.
Pour un appartement, le prix au m² est fiable : les biens sont comparables. Pour un riad ou une villa, il devient trompeur. Un riad se valorise sur sa surface bâtie, mais son patio, sa terrasse et son volume comptent autant que ses mètres carrés couverts. Une villa se valorise d’abord sur son terrain et sa piscine. C’est pourquoi nous raisonnons plutôt en ticket d’entrée par quartier : 28 000 € à Semlalia, 45 000 € à Guéliz, 110 000 € en médina, 400 000 € à la Palmeraie.
Au prix de vente s’ajoutent les frais d’acquisition — droits d’enregistrement, conservation foncière, honoraires du notaire — qu’il faut intégrer avant de comparer deux biens. Le détail figure dans notre rubrique frais et fiscalité.
Dernière mise à jour : juillet 2026.