Une estimation sérieuse ne part pas d’un prix au m² moyen, mais de ventes réelles comparables : même quartier, même état, même statut foncier. Le prix moyen affiché sur les portails mélange des biens qui n’ont rien à voir, et les prix demandés ne sont pas des prix de transaction. C’est l’écart entre les deux qui explique la plupart des ventes qui s’éternisent.
Le quartier fixe la fourchette : de 800 €/m² à Semlalia à plus de 3 400 €/m² à la Palmeraie. À l’intérieur de cette fourchette, quatre éléments font l’écart — le titre foncier, l’état réel du bien, l’accès, et la part de surface utile réellement habitable. Un riad titré et restauré et un riad en indivision à rénover peuvent afficher un rapport de un à trois dans le même carré de médina.
Pour un appartement, le prix au m² est fiable : les biens sont comparables. Pour un riad, le patio, la terrasse et le volume comptent autant que les mètres carrés couverts. Pour une villa, ce sont le terrain, la piscine et l’orientation qui portent la valeur. C’est pourquoi nous raisonnons aussi en ticket d’entrée par quartier, et pourquoi une visite reste indispensable.
Dernière mise à jour : juillet 2026.